｢既存住宅状況調査｣を指す事が多いです。｢既存住宅状況調査｣とは改正宅地建物取引業法(平成３０年４月施行分)における｢建物状況調査｣のことで、国土交通省の告示に定められた調査基準に従って行なう｢既存住宅の調査｣になります(有資格者が実施)。調査は原則として非破壊で行なわれ､主な調査箇所は｢既存住宅の構造耐力上主要な部分等｣となっており、各調査部位ごとに｢劣化事象｣が無いかどうかの調査を行ないます。調査部位ごとに行った｢劣化事象の有無｣の調査結果は｢建物状況調査の結果の概要｣としてまとめられ､｢不動産の売買契約｣に先立って行なわれる｢重要事項説明｣時の資料として使用されることとなっており、既存住宅状況調査は｢既存住宅｣の購入等を希望される方に､建物の現状を正確伝え､購入の是非を判断するための情報を提供する役割を担っています。調査範囲に「劣化事象」が無く、かつ｢耐震性を証明する書類｣を有するとされた｢既存住宅｣については｢既存住宅状況調査｣が｢既存住宅瑕疵保険｣の調査項目と同等のものとなっていることから｢既存住宅瑕疵保険｣の引受が可能(保険引受の判断は瑕疵担保責任保険法人による)となり、既存住宅の購入希望者等に｢調査による安心｣と｢保険による安心｣を提供する制度となっています

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■既存住宅状況調査を行なえる者（既存住宅状況調査技術者）

既存住宅状況調査を行なうためには｢既存住宅状況調査技術者」の資格が必要です。既存住宅状況調査技術者の資格を取得するためには、国土交通省に登録された｢既存住宅状況調査技術者講習団体｣の講習を受講し、修了考査に合格しなければなりません。既存住宅状況調査技術者講習を受講することができる者は次の通りです

・一級建築士・二級建築士・木造建築士

上記の資格者が修了考査の合格後に｢既存住宅状況調査技術者講習団体｣の登録を受けた後、保有する建築士の資格の別により｢自らの建築士の資格において設計、または工事監理を行うことのできる建物についてのみ｣既存住宅状況調査を行なうことができます。なお､｢既存住宅状況調査｣は建築士法の定める｢建築物に対する調査又は鑑定業務｣となっており｢建築士事務所登録｣のない既存住宅状況調査技術者は、改正宅地建物取引業法に定める｢既存住宅状況調査｣を行なうことはできません

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■既存住宅状況調査の調査対象

既存住宅状況調査の調査対象は｢新築｣住宅を除く、全ての住宅です。｢店舗｣や｢事務所｣などの非居住建物は調査対象から除かれますが､｢店舗併用住宅｣や｢事務所併用住宅｣などの居住部分を有する建物は調査対象となります

■既存住宅状況調査の調査箇所

既存住宅状況調査において調査を行う箇所は次の通りです(平成２９年 国土交通省 告示第８２号　既存住宅状況調査方法基準)

□構造耐力上主要な部分(木造)【調査箇所及び確認する劣化事象】 

・基礎 (幅0.5㎜以上のひび割れ/深さ20㎜以上の欠損/コンクリートの著しい劣化/さび汁を伴うひび割れ又は欠損/鉄筋の露出 )

・土台及び床組 (著しいひび割れ、劣化又は欠損)

・床 (著しいひび割れ、劣化又は欠損/著しい沈み/6／1000以上の勾配の傾斜)

・柱及び梁 (著しいひび割れ、劣化又は欠損/梁の著しいたわみ/柱の6／1000以上の勾配の傾斜)

・外壁及び軒裏

【イ.乾式仕上げの場合】(外壁等下地材まで到するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落/複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損/金属の著しいさび又は化学的侵食)

【ロ.タイル仕上げ（湿式工法）の場合】(外壁等下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落/複数の仕上材にまたがったひび割れ又は欠損/仕上材の著しい浮き)

【ハ．塗壁仕上げの場合】(外壁等下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落/仕上材の著しい浮き

【ニ．その他の仕上げの場合】(イ．からハ．までの場合における劣化事象等に準じるもの

・バルコニー (支持部材又は床の著しいぐらつき/ひび割れ又は劣化 )

・内壁 (内壁下地材まで到達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落/6／1000以上の勾配の傾斜）

・天井 (天井下地材まで達するひび割れ、欠損、浮き、はらみ又は剥落 目視 )

・小屋組(下屋部分を含む) (著しいひび割れ、劣化又は欠損)

・その他(蟻害・腐朽・腐食の有無/配筋間隔の測定/コンクリート圧縮強度の計測

□雨水の浸入を防止する部分(木造)【調査箇所及び確認する劣化事象】 

・外壁( シーリング材の破断又は欠損/ 建具の周囲の隙間又は建具の著しい開閉不良 ) 

・軒裏 (シーリング材の破断又は欠損)

 ・軒裏(天井の雨漏りの跡 ) 

・バルコニー (防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り金物等の不具合 )

・内壁( 雨漏りの跡 ) 

・天井 (雨漏りの跡 ) 

・小屋組 (雨漏りの跡 ) 

・屋根

【イ．屋根葺材による仕上げの場合】(屋根葺材の著しい破損、ずれ、ひび割れ、劣化、欠損、浮き又ははがれ)

【ロ．その他の仕上げの場合】(防水層の著しいひび割れ、劣化若しくは欠損又は水切り金物等の不具合)

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■既存住宅状況調査の調査方法の区分

既存住宅状況調査の調査方法の区分は以下の通りとなり、「劣化事象」とする判定基準がそれぞれ異なっています

・木造住宅（既存住宅状況調査方法基準第５条及び第６条の規程による調査）

・鉄骨造住宅(既存住宅状況調査方法基準第７条及び第８条の規程による調査)

・鉄筋コンクリート住宅(既存住宅状況調査方法基準第９条及び第１０条の規程による調査）

・上記以外の構造の住宅(その構造に応じて、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の調査方法に準じた調査を行う)

 

■耐震性に関する書類の確認

既存住宅状況調査では「耐震性に関する書類」を確認すること(あわせて、構造耐力上主要な部分に影響のある工事の認められないことの確認を含む)とされました。

確認の方法は次の｢ア｣｢イ｣のいずれかの書類を確認するとともに、構造耐力上主要な部分に影響のある工事の認められないことを確認することによって行ないます

ア.昭和56年（1981年）6月1日以降に確認済証の交付を 受けたことの確認

・確認済証/検査済証/ 確認台帳記載事項証明書/新築時の建設住宅性能評価書/新築時の住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書

イ.地震に対する安全上耐震関係規程に準ずるものとして定める 基準に適合することの確認

・既存住宅に係る建設住宅性能評価書(耐震等級1以上のもの)/既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書/耐震基準適合証明書/ 住宅耐震改修証明書/ 耐震診断の結果報告書/固定資産税減額証明書/構造計算書/構造確認書

■既存住宅状況調査（建物状況調査）における劣化事象について

既存住宅状況調査の目的は、従来の既存住宅の売買等では知り得なかった、建物における隠れた瑕疵を既存住宅の購入希望者等に正確伝えることで、不動産の購入後におけるトラブルを未然に防止することにあります。建物の新築時における状況や経年劣化等により劣化事象が報告されることとなりますが、劣化事象を解消することにより、既存住宅かし保険の現場検査に適合可能となる場合もあります。既存住宅状況調査技術者は劣化事象の正確な情報を調査依頼者に伝えるとともに、調査依頼者の保険活用の意向等も踏まえ告示の規程及び既存住宅かし保険の検査基準を理解している必要があります

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■既存住宅状況調査の要点

調査の要点は以下の通りです

・既存住宅状況調査は、国土交通省の既存住宅状況調査技術者講習団体において「既存住宅状況調査技術者」として登録を受けた者でなければ、改正宅建業法に定める「既存住宅状況調査（建物状況調査）」を行なってはならないこと

・既存住宅状況調査は住宅を対象とした調査であること

・既存住宅状況調査の調査箇所は主に「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する」部分であること

・既存住宅状況調査の調査範囲は「一戸建て」と「共同住宅等」で異なり、｢共同住宅等｣においては、さらに「住戸型調査」と「住棟型調査」に区分が分かれること

・既存住宅状況調査にあっては「耐震性に関する書類を確認」すること

・対象住宅において｢劣化事象｣が認められず､｢耐震性に関する書類｣が確認できた住宅については｢既存住宅瑕疵保険｣の引受が基本的に可能となること

などが既存住宅状況調査の要点としてあげられます。なお、既存住宅状況調査は既存住宅等の購入希望者等に､｢調査による安心｣と｢保険による安心｣を提供する制度となっていることも大事な要点となっています